Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?

Un ejemplo con los números hechos

Hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,9 % de media: cuota de 832,46 €. Tras 5 años debes 177.486,75 € y adelantas 20.000 €.

Sin contar la comisión por amortizar antes, que depende de tu contrato y tiene un tope legal. Calculado como lo hace el banco: cuota e intereses redondeados al céntimo cada mes.

Interés medio de las hipotecas de julio de 2026. Pon el de tu banco. Fuente: BCE Data Portal · actualizado a julio de 2026.

¿Cuándo compensa?

• Cuanto antes adelantes, más ahorras: al principio la cuota es casi todo intereses.
• Antes de adelantar, guarda un colchón para imprevistos: el dinero que das al banco no vuelve.
• Si tu hipoteca está bonificada por contratar seguros, comprueba que no pierdes la rebaja.
• La comisión por amortizar antes tiene un tope legal (Ley 5/2019, art. 23, para contratos firmados desde el 16 de junio de 2019), sobre lo que adelantas: A tipo variable, 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años (el plazo que diga tu contrato) y nada después. A tipo fijo, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Si tu contrato es anterior, vale lo que diga tu contrato.

Comisión por amortizar antes: Ley 5/2019, art. 23. Fuente: BOE · actualizado a septiembre de 2026.

¿Y si en vez de adelantar lo dejas en una cuenta remunerada?

Con una hipoteca al 2,9 % de media y una cuenta que paga lo mismo (2,90 %), parece que da igual. No: Hacienda se queda con parte de lo que da la cuenta (19 % si declaras hasta 6.000 € al año de intereses y dividendos) y con nada de lo que ahorras en intereses.

Te compensa adelantar. La diferencia es de 0,59 puntos al año: unos 59 € al año por cada 10.000 €. Si tu hipoteca es variable, el corte cambia en cada revisión: con el euríbor un punto más, pasaría a un 4,90 %.

Es un ejemplo con una cuenta que paga lo mismo que la hipoteca: pon la tuya, y el tramo en que caen tus intereses, en «¿Y si lo dejas en una cuenta?», arriba. Las cuentas que más pagan suelen hacerlo solo unos meses o hasta un límite.

Tipo del ahorro: Ley 35/2006 del IRPF, arts. 66.1 (escala estatal) y 76 (escala autonómica), redacción de la Ley 7/2024. Fuente: BOE · actualizado a octubre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Me compensa amortizar o dejar el dinero en una cuenta remunerada?

Depende de cuánto pague la cuenta frente al tipo de tu hipoteca, pero no se comparan las cifras tal cual: Hacienda se queda una parte de lo que da la cuenta (un 19 % si declaras hasta 6.000 € al año de intereses y dividendos) y nada de lo que ahorras en intereses. Con una hipoteca al 2,90 %, la cuenta tendría que pagar más de un 3,63 % para que dejar el dinero ahí te compense más que adelantar; si paga lo mismo que la hipoteca, gana adelantar. Si tu hipoteca es variable, ese punto de corte cambia en cada revisión. Y cuenta la comisión por amortizar antes, si la tienes: se paga una vez y hay que recuperarla con lo que ahorras. Antes de adelantar, guarda un colchón para imprevistos: el dinero que das al banco no vuelve.

Tipo del ahorro: Ley 35/2006 del IRPF, arts. 66.1 (escala estatal) y 76 (escala autonómica), redacción de la Ley 7/2024. Fuente: BOE · actualizado a octubre de 2026.

Adelantar cada año, con tu comisión y la tabla completa

La herramienta de arriba cubre un adelanto de una vez. En la calculadora, "Afina tu cálculo" te deja adelantar una vez o cada año y descargar la tabla de amortización en Excel.

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